三個案例教你區分有形動產租賃與不動產租賃
案例一：公司從某一般納稅人處租賃設備架，設備架租賃后用于擱置電子產品，對方應提供何種票據？
案例二：我公司是物業公司，為增值稅小規模納稅人，現收取蜂巢快遞快遞柜場地使用費，對方要求按照5%開具發票，對方要求是否合理？是否可以按照1%開具發票？
案例三：公司為一般納稅人，現在將2018年購進的房屋轉租，適用稅率是多少？
近日，有不同的客戶咨詢了以上三個問題，以上問題都是與現代服務-租賃服務-經營租賃業務相關。經營租賃，按照標的物的不同，可分為有形動產經營租賃服務和不動產經營租賃服務。如何區分有形動產租賃與不動產租賃，看似簡單，但是實務中還存在一些易混淆的業務。本文將結合以上三個小案例，為大家梳理常見的有形動產租賃與不動產租賃的情形，并根據納稅人的身份確定適用的稅率或征收率。
目前稅法文件中并沒有具體關于什么是動產的規定。
什么是不動產，可參考《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第二十三條第二款規定：“不動產是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物和其他土地附著物。”
綜上可知，判斷屬于動產還是不動產的關鍵，不在于使用的時候是移動狀態還是固定不動的狀態，而是移動后是否會引起性質、形狀的改變。
案例一租賃的是設備架，雖然設備架使用期間是固定不動的，但是設備架是可拆卸的且拆卸后重新安裝后可以正常使用，屬于動產租賃。
常見的租賃機器設備、腳手架等、交通運輸工具（不帶駕駛人員），都屬于有形動產租賃。此外利用出租車、飛機、船舶等有形動產作為載體的廣告收入，亦屬于有形動產租賃的范疇。
案例二物業企業收取的場地使用費，不同于物業管理費用，實質上還是在一段期間內，將土地使用權出租給其他單位，屬于不動產租賃。
案例三為典型的房屋租賃，屬于不動產租賃。
易混淆的業務：
電梯間的廣告收入，雖然電梯在使用期間在上下移動，但因為電梯通常作為定制化的大型設備，整體不可移動，移動后會引起性質形狀的改變，故電梯間廣告收入屬于不動產租賃。
其他常見的不動產租賃業務：
利用附著在土地或不動產上的空位、樓面、屋頂給他人安裝豎立廣告牌等取得的廣告收入，商場、超市出租柜臺，菜市場出租攤位，車輛停放，高速公路、江河等閘口、橋梁通行服務費等。
稅目 | 納稅人身份 | 計稅方法 | 適用稅率或征收率 | |
有形動產租賃 | 一般納稅人 | 一般計稅方法 | 13% | |
小規模納稅人 | 簡易計稅方法 | 3%（2021年12月31日前可減按1%） | ||
不動產租賃 | 一般納稅人 | 不動產或土地使用權取得時間在2016年4月30日之前 | 可選擇一般計稅方法 | 9% |
可選擇簡易計稅方法 | 5%
| |||
不動產或土地使用權取得時間在2016年5月1日之后 | 一般計稅方法 | 9% | ||
住房租賃企業，向個人出租不動產 | 可選擇簡易計稅方法 | 1.5% | ||
小規模納稅人 | 簡易計稅方法 | 5%
| ||
特殊業務： 個體工商戶和其他個人出租住房、住房租賃企業向個人出租不動產 | 1.5% | |||
綜上：
案例一屬于有形動產租賃，銷售方為一般納稅人，適用稅率為13%。
案例二屬于不動產租賃，銷售方為小規模納稅人，適用征收率為5%，不可享受減按1%的稅收優惠。
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